Bestimmt hast Du Dich als Immobilien-Eigentümer auch schon die Frage gestellt, ob Du die Hausverwaltung nicht selber machen kannst….
Diese Frage musst Du Dir sicher selbst beantworten, ist hierfür eine Hausverwaltung wirklich notwendig oder übernimmst Du dies in Eigenleistung. Neben den finanziellen und zeitlichen Faktoren solltest Du bei Deiner Überlegung die rechtliche Seite nicht vergessen.
Meine Erfahrung zeigt, dass kaum eine Immobilien-Eigentümer / Immobilien-Investor die Zeit hat, sich ständig in die aktuellen Urteile und Gesetzesänderungen zum Mietrecht einzulesen.
Wie findest Du nun die passende Hausverwaltung ?
Erstmal solltest Du wissen, welche Arten von Hausverwaltungen es gibt und man in bestimmt Fallen nicht auf eine Hausverwaltung verzichten kann bzw. darf. Wenn Du eine Eigentumswohnung in einem Gebäude mit mehreren Einheiten erwirbst,wirst Du immer auch mit einer Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) zu tun haben. Diese WEG-Verwaltung wird in §20 des Wohnungseigentumsgesetzes zwingend vorgeschrieben, sofern mindestens einer der Miteigentümer die Bestellung eines Verwalters fordert, welche dann für einzelnen Wohnungseigentümer eine ganze Reihe von Aufgaben übernimmt. Eine Selbstverwaltung durch die Wohnungseigentümer ist grundsätzlich rechtlich zwar möglich, sollte sich jedoch, aufgrund der Risiken, gut überlegt werden.
WEG-Verwalter haben eine ganze Reihe von Aufgaben, die wichtigsten Aufgaben, aus Sicht der Immobilien-Eigentümer, liegt im Bereich der Erstellung von Wirtschaftsplänen und Hausgeldabrechnungen, sowie der technischen Überwachung der Immobilien und der Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens, somit also auch der Instandhaltungsrücklage.
Der WEG-Verwalter kümmert sich allgemein ausgedrückt um Alles, was mit dem Gemeinschaftseigentum zu tun hat, das betrifft in der Regel das gesamte Grundstück beziehungswiese Alles was außerhalb der Wohnung liegt. Für Dich als Immobilien-Investor bietet das den Vorteil, dass Du kein Fachmann in der technischen Gebäudeausrüstung sein musst, auch musst Du Dich nicht um Wartungsintervalle für die Heizung oder den Aufzug kümmern. Du kannst Dich also darauf konzentrieren, dass Deine Immobilie dauerhaft vermietbar bleibt und dass die Betriebskostenabrechnung für Deine Mieter fachmännisch erstellt wird.
Mietverwaltung:
Wenn Du Interesse hast, Dich um die Abrechnung der Betriebskosten sowie die Instandhaltung Deiner Immobile zu kümmern, dann wäre vielleicht die Mietverwaltung etwas für Dich.
Die Aufgaben der Mietverwaltung sind nicht gesetzlich geregelt, daher variieren die Leistungen einer sogenannten Mietverwaltung sehr. Die Hauptaufgabe ist sicherlich die Abwicklung der Vermietung einschließlich der Neuvermietung, Wohnungsübergabe, Betriebskostenabrechnung und der Überwachung der Mieteingänge. Eine beauftragte Hausverwaltung erstellt lediglich mindestens jährlich eine Verwalterabrechnung, die Deine Steuererklärung vereinfacht.
Auch in Bezug auf das Mietrecht kann es von Vorteil sein, wenn Du eine Hausverwaltung beauftragst. Welche Privatperson, ob finanziell unabhängig oder noch auf dem Weg dahin, möchte das Mietrecht bis ins letzte Detail kennen und regelmäßig Ausschau nach neuen Gerichtsurteilen halten ? Spätestens bei der ersten Mieterhöhung nach §558 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) lauern viele Fallstricke, über die ein Vermietungsprofi wie von der Hausverwaltung nicht stolpern sollte.
Die meisten Hausverwaltungen bieten Dir nicht nur die WEG-Verwaltung mit der Mietverwaltung an, sondern können sowohl mit der WEG-Verwaltung als auch der Mietverwaltung beauftragt werden. Meist ist es naheliegend, die WEG-Verwaltung auch direkt mit der Mietverwaltung zu beauftragen, so hast Du immer den gleichen Ansprechpartner. Wenn Du ein ganzes Mehrfamilienhaus (MFH) besitzt, wirst Du ohnehin, in der Regel nur eine Hausverwaltung einsetzen, die sich um alle Belange des Grundstückes / Hauses kümmert.
Was sind die Vor- und Nachteile einer eingesetzten Hausverwaltung ?
Wenn Du möglichst wenig Arbeit mit Deinen Immobilien haben möchtest, wirst Du sicher an einer Hausverwaltung nicht herumkommen.
Vorteile einer Hausverwaltung:
- Zeitersparnis für Dich als Immobilien-Eigentümer
- Du musst ein Fachmann in Sachen Hausbau, Renovierung, Instandsetzung sein – hierum kümmert sich die Hausverwaltung
- Rechtssicherheit im Umgang mit Mietern
- Übersichtliche Verwaltungsabrechnung, die Dir die Steuererklärung erleichtert
Nachteile einer Hausverwaltung:
- Die Kosten für eine Hausverwaltung verringern Deine Rendite mit der Immobilie
- Deine „Nähe zur Immobilie“ geht verloren
- Weniger Kontakt mit Deinen Mietern (kann ja auch ein Vorteil sein 😉
Was kostet die Hausverwaltung ?
Die Kosten für die Hausverwaltung variieren, je nach Stadt, Gegend, sowie den vereinbarten Leistungen der Hausverwaltung stark.
Die Kosten für die Hausverwaltung werden entweder nach der Anzahl der Einheiten, oder aber prozentual von der Miete berechnet. Egal, ob pro Einheit (ca. 15,00 € bis 30,00 € pro Monat) oder prozentual anhand der Miete abgerechnet wird (ca. 3 bis 6% der Nettokaltmiete), die Hausverwaltung ist und bleibt ein nicht zu unterschätzender Kostenfaktor, dessen solltest Du Dir als Immobilien-Eigentümer bewusst sein.
Ich persönlich bevorzuge die Berechnung der Hausverwaltung so, dass die Hausverwaltung prozentualen Anteil der Miete bekommt. So steigt die Vergütung der Hausverwaltung zwar bei steigenden Mieten, aber gleichzeitig hat die Hausverwaltung zu jeder Zeit ein großes Interesse an guten Auslastungen und der Erhöhung der Mieteinnahmen.