Immer wieder werde ich erfragt, ob ich nicht einmal einen Beitrag zu den Grundbegriffe bei Immobilien zur Kapitalanlage schreiben möchte, so möchte ich hier nun einmal die Begriffe erläutern:

1. Was sind Anlageimmobilien bzw. Immobilien zur Kapitalanlage ?

Immobilien zur Kapitalanlage sind gerade aufgrund des günstigen Zinsniveus sehr beliebt, da sie in der Regel sehr sicher und wertstabil (sichere Rendite) sind.
Als Kapitalanlage in Immobilien werden Immobilienobjekte bezeichnet, die einen regelmäßigen Cashflow in Form von Mieterträgen generieren. Dazu gehören vermietete Gewerbe- und Wohnimmobilien wie Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Auch indirekt kannst Du über Immobilienfonds, ETF´s mit Fokussierung auf Aktien, oder Immobilienaktien investieren. Momentan sind die Immobilienmärkte in den deutschen Großstädten bzw. Ballungszentren in einemregelrechten Boom. Doch nicht jede Immobilie ist zur Kapitalanlage geeignet.

2. Warum solltest Du in Immobilien investieren ?

Deine Investition in Immobilien zur Kapitalanlage rechnet sich in der Regel aus mehreren Gründen, so sind Immobilien (i.d.R.) risikoarme und wertbeständige Investments. So sollten Immobilien zur Kapitalanlage immer einen Teil Deines Anlageportfolios sein, nicht zuletzt um Dein Portfolio zu diversifizieren. Anlageimmobilien bieten Dir eine langfristige Einnahmequelle und gleichen dabei Kursschwankungen anderer Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen aus.

Vorteile der Immobilien zur Kapitalanlage:

geringe Wertschwankungen
langfristig konstante Erträge
krisensichere Sachwerte
sichere Kapitalanlage
lange Lebensdauer
Steuervorteile
dient Deiner Altersvorsorge
Beleihung ist möglich
besserer Inflationsschutz

Nachteile der Immobilien zur Kapitalanlage:

hohe Anschaffungskosten, dadurch mangelnde Diversifizierung
langfristige Kapitalbindung
Auswahl der passenden Immobilien ist schwierig und zeitintensiv
Standortgebundenheit
zur kurzfristigen Kapitalanlage ungeeignet
unsichtbare Mängel können auftreten
Aufwand und Ärger bei Vermietung
Preisrückgänge und Erhöhung der Steuerlast möglich
unter Umständen sind hohe Folgeinvestitionen notwendig

3. Wie findest Du die passende Immobilie zur Kapitalanlage ?

Hier gibt es eine Menge Möglichkeiten, wichtig ist hierbei immer, dass Du Dir die entsprechende Immobilie (z.B. um verborgene Mängel zu entdecken) besichtigst.

Um die passende Immobilie zu finden hast Du die folgenden Möglichkeiten:

Immobilienmakler, der eine passende Immobilie für Dich sucht
soziale Medien, u.a. auf Facebook gibt es eine Menge Gruppen, die sich mit dem Thema Immobilie beschäftigen
Immobilienportale wie Immobilienscout24.de, Immowelt, etc.
Anzeigen in Zeitungen, Magazinen, etc.
Empfehlungen für Nachbarn, Bekannten, Familie, etc.
Mund-zu-Mund-Propaganda

4. Welche Punkte sind wichtig bei der Wahl der Immobilie ?

Immobilie selbst – wie ist der Zustand der Immobilie – gefällt sie Dir
Standort der Immobilie: (Achtung: Die Lage der Immobilie kann zum Risikofaktor werden)
Ist die Immobilie an einem Standort mit Bevölkerungswachstum, ausgebauter Infrastruktur und vorhandenen Arbeitsplätzen, falls ja, kannst Du somit von einer dauerhaften Vermietbarkeit und einer stabilen Nachfrage ausgehen
Zukunft der Immobilie: wie zukunftsfähig ist die Immobile ?
Ist die Immobilie in einer Region, Stadt mit vielversprechenden Zukunftsperspektiven, so kannst Du zwangsläufig von einem Potenzial für Preissteigerungen ausgehen
Mikrolage der Immobilie: Ist die Immobilie in einem seriösen Viertel mit guter Verkehrsanbindung in einerattraktiver Umgebung (belebte Gegenden mit viel Grün werden meist vielen Menschen geschätzt).
Zustand des Hauses: Ist das Haus in einem guten Zustand mit zeitgemäßer Technik ?
Ist die Immobilie ohne bauliche Mängel an Fassade, Fenstern oder Dach ?
Die Bausubstanz darf nicht nur gut aussehen, sondern sollte auch einer fachlichen Prüfung eines Sachverständigers, o.ä. standhalten. Wie ist das Baujahr des Hauses und die Instandhaltung ?
Ist die Ausstattung der Immobilie modern und funktional ? Die Form und Größe der Wohn- oder Gewerbeeinheiten sollten den Anforderungen des Mietmarkts entsprechen.

5. Welche Immobilien zur Kapitalanlage gibt es überhaupt ?

Du kannst Anlageimmobilien in folgende Klassen einteilen:

Häuser / Eigenheime
Wohnungen / Eigentumswohnungen
Gewerbeimmobilien
Immobilienfonds
Digitale Immobilieninvestments

Dabei hat jede Klasse ihre Vorteile bzw. Nachteile:

Häuser + Eigenheime:

Du hat die (alleinige) Entscheidung über die Gestaltung des Haus
evtl. hohe Renovierungskosten für energetischen Ausstattung, etc.

Wohnungen + Eigentumswohnungen:

Wohnungen sind meist günstiger als komplette Häuser
Reparaturen + Instandsetzungen werden von der ganzen Eigentümergemeinschaft gezahlt (wird über Hausgeld bezahlt)
alle „wesentlichen“ Veränderungen bedürfen dem „Wohlwollen“ der gesamten Eigentümergemeinschaft

Gewerbeimmobilien:

Einkaufszentren, Hotels oder Bürogebäude garantieren Dier meist sehr langfristige Mieteinnahmen. (Mietausfälle sind bei Großunternehmen oder internationalen Konzernen eher selten)
Rendite bei Gewerbeimmobilien im Allgemeinen höher als bei Wohnimmobilien
Höheres Risiko aufgrund der Größe der Immobilie sowie dem (gebunden) größeren Kapital

Immobilienfonds:

Durch den Kauf von Immobilienfondsanteilen kannst Du Dich, auch als Kleinanleger an großen, aussichtsreichen Immobilien in verschieden Regionen beteiligen. Bei Immobilienfonds brauchst Du Dir keine Gedanken über die Auswahl der Immobilien machen und profitierst trotzde, von den Wertsteigerungen der Fondsanteile.
Achtung: Meist gibt es bei Immobilienfonds eine gesetzlich festgelegte Mindesthaltedauer, dananch kannst Du bei einem offene ImmobilienfondsDeine Anteile jederzeit verkaufen. Solltest Du Dich für einen an geschlossenen Immobilienfond entscheiden, musst Du mit einer sehr langen Anlagedauer einkalkulieren

Digitale Immobilieninvestments:
Mit digitalen Immobilieninvestments sind Crowdinvesting-Plattformen gemeint.
Meist werden mit den Crowdinvesting-Plattformen der Kauf von Immobilien oder Sanierungsmaßnahmen an Bestandsimmobilien finanziert. In der Regel sind diese Form der Anlageimmobilien nicht mit großen Kosten verbunden

Crowdinvesting für Immobilien hat auf für Dich einige Vorteile, u.a. kannst Du auch bereits mit kleinen Beträgen (i.d.R. ab 500,00 €) loslegen. Auch kannst Du als Privatanleger die Risiken auf unterschiedliche Lagen und Immobilienobjekte streuen. Du kannst Dich an einem Ärztehaus in Stuttgart genauso wie an Luxuswohnungen in München beteiligen, ohne dass Du dafür viel Zeit und Kapital investieren musst. Dein angelegtes Geld ist auch nur für kurze bis mittelfristige Zeiträume gebunden, bei den meisten Crowdinvesting-Plattformen für 2 bis 3 Jahre. Du kannst Du bei neue Immobilienprojekte als auch in revitalisierte Bestandsimmobilien investieren. Du als Anleger erhälst für Dein Kapital ab dem ersten Tag eine feste Verzinsung. Die Investitionen erfolgen in einer relativ späten Planungsphase, was Sicherheit Deiner Kapitalanlage zusätzlich erhöht. Du als Privatanleger zahlst im Gegensatz zum eigenen Erwerb einer Immobilie oder dem Kauf von Immobilienfondsanteilen keine zusätzlichen Gebühren, auch fallen keine (teilweise sehr hohen) Abschlusskosten an.

6. Welche Rendite kann ich mit Immobilien zur Kapitalanlage erreichen ?

Die Renditeerwartungen sind bei den einzelnen Anlageimmobilien sehr unterschiedlich hoch und demzufolge mit verschiedenartigen Risiken verbunden. Diese hängen vorrangig von der Art des Investitionsobjekts ab. Man unterscheidet Neubauten , Gebraucht- oder Bestandsimmobilien , denkmalgeschützte Objekte und Auslandsimmobilien.

Denkmalgeschützte Immobilien sind anspruchsvolle, sehenswerte Gebäude, die sich für Dich als Anleger auszahlen können. Meist sind denkmalgeschütze Immobilien bei zahlungsfähigen Mietern sehr gefragt, da das Wohnen in einer schönen, denkmalgeschätzten Immobilie etwas „Besonderes“ ist. Meist gehen bei denkmalgeschützten Immobilien erhöhte Instandsetzungs- und Erhaltungsaufwendungen einher, diese kannst Du jedoch mit höheren Mieteinnahmen, Fördermitteln und Steuervorteilen wieder kompensieren. Bei vermieteten denkmalgeschützten Gebäuden kannst Du den Sanierungsaufwand über 12 Jahre verteilt steuerlich geltend zu machen. Die Abschreibungen sind höher als bei anderen Gebäuden, 8 Jahre lang können jeweils 9 und 4 weitere Jahren lang jeweils sieben Prozent der Sanierungskosten steuerlich abgezogen werden.

Neubauten kannst Du durch ein beauftragtes Bauunternehmen realisieren lassen oder als Neubau-Objekt von einem Bauträger kaufen. Bei einem Neubau-Objekt solltest Du berücksichtigen, dass Du i.R. Regel viel Zeit und Kapital benötigst. Neubau-Immobilien können genau nach Deinen Vorstellungen und Vorgaben als Bauherr geplant werden, so kannst Du sicher sein, dass über viele Jahre hinweg, keine Sanierungen / Renovierungen notwendig sein werden. Wenn Du bei Neubau-Projekt mit den aktuellen energetischen Standards baust, kannst Du davon ausgehen, dass die laufenden Kosten der Immobilie niedrig sein werden.
Die Rentabilität von Immobilien aus gebrauchten Immobilien hängen in erster Linie vom Kaufpreis der Immobilie und anstehenden Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ab. Daher solltest Du als Anleger bei der Besichtigung bzw. beim Kauf auf versteckte Mängel achten, besser ist es sicher, wenn Du Dir ein Wertgutachten der Gebrauchtimmobilie einholst. Bei kleineren Haustypen wie Doppel- oder Kettenhäuser, mit einem hohen Grundstücksanteil, kannst Du i.d.R. davon ausgehen, dass die Rendite der Immobilie dementsprechend etwas geringer als bei Mehrfamilienhäusern, mit höheren Mieteinnahmen, ausfällt. Leerstände sind dafür bei diesen Haustypen (Doppelhaus, Kettenhaus, etc.) eher selten. Der Nachteil des geringeren Mietaufkommens kann sich beim Verkaufen der Immobilien zu einen Vorteil wandeln, da ein Grundstück in guter Lage später im Allgemeinen Wertsteigerungen hat.

Der Erwerb einer Immobilie im Ausland ist ein relativ komplexer Vorgang. Immobilien im Ausland unterliegen den gleichen Anforderungen wie eine Immobilie im Inland, wenn Du damit eine angemessene Rendite erwirtschaften möchtest. Solltest Du den Erwerb einer Immobilie im Ausland planen solltest Du jedoch mit potenziellen Hürden rechnen. Risiken beim Erwerb einer Auslandsimmobilie liegen meist in einer anderen Gesetzgebung, der unbekannten Sprache / Gewohnheiten sowie den meist höheren Neben- bzw. Folgekosten beim Immobilienkaufs. Daher solltest Du Dir, vor einem Kauf im Ausland, vorab fundierte und vollständige Informationen zum Eigentumserwerb in einem fremden Land besorgen.

7. Welche Rendite bei Immobilien kannst Du erreichen ?

Für Dich als Anleger / Investor ist die Rendite i.d.R. der entscheidende Punkt beim Erwerb Immobilie – ob sich die Kapitalanlage für Dich lohnt oder eben nicht. Die Rendite einer Kapitalanlage in Immobilien lässt sich eindeutig berechnen, so weißt Du im Vorfeld genau, welchen Gewinn Dir diese Kapitalanlage abwirft. Zur Berechnung der Immobilienrendite benötigst Du folgende Größe: der Ertragswert der Immobilie, der sich aus dem Kaufpreis bzw. den Herstellungskosten und den Jahreserträgen in Form der kalkulierten Mieteinnahmen ergibt.
Die Renditen am Anlageimmobilien-Markt bewegen sich i.d.R. zwischen ca. 2 % und 12 % pro Jahr. Natürlich ist diese Aussage sehr verallgemeinert, da die Rendite bei Immobilien ausschließlich objektbezogen und individuell ist. Sie hängen von der Art, Lage, Alter und Ausstattung der Immobilie ab. Damit Du als Anleger nicht von zu hohen Renditen ausgehst, solltest Du zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite unterscheiden.

Die Berechnung der Nettomietrendite für ein Doppelhaus könnte beispielsweise folgendermaßen aussehen:

Kaufpreis: 400.000,00 €
Nettokaltmiete pro Jahr: 20.000,00 €
Bruttomietrendite: 20.000,00 € / 400.000,00 € x 100 => 5,0 %

Bei der Berechnung der Nettomietrendite solltest Du jedoch sämtliche Kosten einzubeziehen. Dies betrifft die Erwerbsnebenkosten, die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, Renovierungs-, Instandsetzungs- und Verwaltungskosten sowie bei Wohnungen das Hausgeld und die Darlehenszinsen, falls Du die Immobilie fremdfinanziert hast. Auf der Ertragsseite solltest Du die Steuervorteile mit einrechnen.

Im unserem Beispiel könnte dann die realistische Rechnung wie folgt aussehen:

Gesamtaufwand:
400.000,00 € Kaufpreis + 48.000,00 € Erwerbsnebenkosten => 448.000,00 €
Jahresreinertrag:
20.000,00 € Nettokaltmiete – 600,00 € Verwaltung – 1.000,00 € Instandhaltung => 18.400,00 €
Nettomietrendite:
18.400,00 € Jahresreinertrag / 448.000,00 € Investitionskosten x 100 = 4,10 %

In Deiner Kalkulation solltest Du immer einen Sicherheitsabschlag bei den Mieteinnahmen einplanen, falls Du Mietausfälle hast.

8. Mit welchen Kosten beim Immobilienkauf solltest Du rechnen ?

Neben dem Kaufpreis oder den Herstellungskosten Deine Immobilie solltest Du mit weiteren Kosten kalkulieren, die als Nebenkosten des Immmobilienkaufs bezeichnet werden:

Maklerprovision
Grunderwerbsteuer
Notar- und Gerichtskosten
Instandhaltungsrücklagen
Verwaltungskosten
Wohn- oder Hausgeld

Die Provision für den Makler ist frei verhandelbar. In einigen deutschen Bundesländern teilen sich Verkäufer und Vermieter die Provision, in anderen Bundesländern trägt diese allein der Käufer. – die Maklerprovision liegt in der Regel zwischen 3 % und 7 % vom Kaufpreis. Die Grunderwerbsteuer wird beim Immobilienerwerb oder Grundstückskauf fällig, die Grunderwerbssteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des notariell beglaubigten Kaufpreises. Notar- und Gerichtskosten sind unumgängliche Entgelte für die notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung des Eigentümerwechsels gemäß staatlicher Gebührenordnung, sie betragen ca. 1,5 % des Kaufpreises. Zu den Verwaltungskosten zählen die Aufwendungen für die Verwaltung (Hausverwaltung) der Immobilie. Die Verwaltungskosten richten sich nach dem individuellen Immobilienobjekt. Instandhaltungsrücklagen, welche auch durch die Hausverwaltung abgerechnet wird, dienen dem Werterhalt Deiner Immobilie, dieses Geld wird für anfallende Reparaturen zurückgelegt, je älter Deine Immobilie, desto höher sollten diese Instandsetzungsrücklagen sein.